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2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义:第二
来源:未知 日期:2019-03-28 17:08

  【摘要】教材是备考房地产估价师考试的重要参考资料,环球网校小编给大家整理了2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义:第二章第二节,希望对考生们备考有所帮助。

  由于不可移动,每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等,均有一定的相对稳定的状态,从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使得不同房地产之间有区位优劣差别。

  房地产的不可移动特性,决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

  房地产无法从价格较低地区搬到房地产价格较高的地区去,所以房地产市场是地区性市场,房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的,在不同地区之间可能不同,甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场,但特大城市的东西南北中各个方向,其房地产供求状况也会有很大的不同,可细分为若干个市场。

  【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点,本质上是由房地产的()特性决定的。

  『答案解析』本题考查的是不可移动。注意审题,题干中出现了“就地”字眼,我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动,所以使用受限。如果是多选题,A也说得过去,但是题干中问的是“本质上”。所以只有D是正确答案。参见教材P59。

  独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。每宗房地产都有自己的独特之处,没有两宗完全相同的房地产。

  房地产的独一无二特性,使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

  尽管房地产独一无二,但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性,从而存在一定程度的竞争,在价格上也有一定程度的牵掣。(这是比较法的根本原因。)

  『答案解析』本题考查的是独一无二。房地产的独一无二性,使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。此外,尽管有样板房、样板间、沙盘、售楼书、照片等,房地产交易不适宜采取样品交易方式,而必须到交易对象实地观察、感受或体验,房地产估价也必须到估价对象实地查勘。参见教材P59。

  寿命长久特性也称为耐久性,对土地而言,也称为不可毁灭性、永续性。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性,但其寿命通常可达数十年甚至上百年。

  从具体使用者的角度看,土地在某些情况下是有寿命的,如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前,建设用地使用权出让的最高年限,居住用地为70年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年(商旅娱),综合或者其他用地为50年。

  以出让方式取得建设用地使用权的,转让房地产后,受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满,除了住宅建设用地使用权自动续期之外,非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽申请续期但依法未获批准的,建设用地使用权由国家无偿收回。

  『答案解析』本题考查的是供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的,主要由土地的不可移动造成。参见教材P61。

  土地上一旦建造了建筑物,用途通常就被限定,一般难以改变,因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变,或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然,也有随着交通条件、外部配套设施等的完善,将原厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。

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